除非銀行貸款被接受，否則您的商業房地產交易將不會接近。如果您對該個人貸款的興趣非常低，也可以增加現金流通。因此，您對商業貸款了解得越多，您對商業房地產投資的判斷就越準確。
抵押資格：你們中的大多數人都使用過住宅個人貸款，並且他們被告知了這種方法。您為貸方提供：
W2 和/或納稅申報表，以便它可以確認您的資金、
金融機構和/或經紀報表，以便它可以驗證您的流動資產和存款。
總體而言，您獲得的個人收入越高，您有資格獲得的銀行貸款總額就越高。有足夠的錢，你甚至可以藉 95% 的購買 1 套主要住宅的費用。
對於專業金融貸款，貸方將批准的抵押貸款金額主要基於財產的淨營業利潤（NOI），而不是您的個人收入。這確實是住宅和專業個人貸款資格之間的根本區別。因此，如果您購買空置的商業建築，您應該很難獲得銀行貸款的授權，因為資產沒有租金收入。儘管如此，如果你
為您的業務佔用不少於 51% 的區域；您可以提交 SBA 抵押貸款申請。
從被用作交叉抵押品的不同工業財產中獲得足夠的收入；您會發現存在想要您的企業的貸方。
銀行貸款給價格：商業貸款人通常對金融貸款價值（LTV）更加保守。貸方只會向您提供金融貸款，即 NOI 與金融貸款支付的財產融資貸款的比率，即信用卡債務保護比率 (DCR) 或債務提供者比率 (DSR) 需要至少為 1.25 或更大. 這意味著 NOI 必須不低於住房貸款支付的 25%。基本上，個人貸款金額是這樣的，你將有至少相當於住房貸款支付的 25% 的建設性資金流動。因此，如果您以最低的上限費用購買房屋，您將需要下一筆首付來履行貸方的 DCR。例如，加利福尼亞州的質量上限為 5%，通常必須有 50% 或更多的首付。為了使問題更加困難，一些貸方宣傳 1.25% 的 DCR，但承保的銀行貸款金額比注意費用大 2%-3%！由於 2007 年的財政危機，大多數專業貸方希望將 LTV 維持在 70% 或更低。較大的 LTV 可能適用於擁有強大全國租戶的高質量房屋，例如 Walgreens 或在貸方非常普遍和舒適的部分期間。但是，您可能幾乎永遠不會看到超過 75% 的 LTV。商業房地產是為您的精英投資者群體設計的，因此沒有百分百的融資方式。由於 2007 年的財政危機，大多數專業貸方希望將 LTV 維持在 70% 或更低。較大的 LTV 可能適用於擁有強大全國租戶的高質量房屋，例如 Walgreens 或在貸方非常普遍和舒適的部分期間。但是，您可能幾乎永遠不會看到超過 75% 的 LTV。商業房地產是為您的精英投資者群體設計的，因此沒有百分百的融資方式。由於 2007 年的財政危機，大多數專業貸方希望將 LTV 維持在 70% 或更低。較大的 LTV 可能適用於擁有強大全國租戶的高質量房屋，例如 Walgreens 或在貸方非常普遍和舒適的部分期間。但是，您可能幾乎永遠不會看到超過 75% 的 LTV。商業房地產是為您的精英投資者群體設計的，因此沒有百分百的融資方式。
Desire Charge：對工業的渴望取決於以下眾多因素：
銀行貸款期限：您的五年固定金額低於十年固定價格的速度。獲得超過 10 年固定費用的金融貸款是非常困難的，除非該物業使用信貸租戶（例如 Walgreens）進行長期租賃。大多數貸方為您提供 20-25 年的攤銷。一些信用評分聯盟使用 30 年攤銷。對於單租戶屬性，貸方可能會使用 10-15 年攤銷。
租戶信用評級：沃爾格林一家藥店的吸引力遠低於 HyVee 藥店，因為沃爾格林的標準普爾評級要好得多。
資產分類：單租戶夜總會大樓的需求率可能會高於多租戶零售區，因為可能性更大。當夜總會設置被取消抵押品贖回權時，與多租戶零售地帶相比，提供或租用它更具挑戰性。公寓的速度比購物街要低。對於貸方來說，無論如何，絕對每個人都需要一個屋頂，所以公寓的速度較低。
房子的年齡：新資產的銀行貸款水平可能比破舊的資產低。進入貸方，舊質量的機會變量增加了，因此速度更高。
空間：如果房子位於像達拉斯郊區這樣的開發區，速度可能會低於位於阿肯色州農村衰退空間的類似資產。這通常是您在購買住宅之前必須回顧世界人口統計知識的另一個原因。
您的信用評分歷史：與住宅金融貸款一樣，對於那些有良好信用記錄的人，您的價格會降低。
貸款額：在住宅物業融資貸款中，當你借的錢少得多時，即合格的銀行貸款，你的抵押貸款將是最便宜的。當您借更多的錢，即巨額或超級巨額金融貸款時，您的水平可能會更高。在專業的家庭金融貸款中，反過來是正確的！如果你借 20 萬美元的金融貸款，你的水平可能是 8%。但對於那些借 300 萬美元的人來說，你的價格可能只有 4.5%！在某種程度上，這真的就像你在 Costco 購買了大量產品後獲得了更便宜的價格。
與您一起實施金融貸款的貸方。每個貸方都有其擁有的費用。利率價格可能存在很大差異。具有挑戰性的收入貸方通常具有最佳的著迷率。因此，您應該與專門從事工業貸款的個人合作，以購買最低保費。
預付多功能性：如果您想靈活地預付個人貸款，那麼您將不得不支付更高的費用。如果您同意在該時間段內將個人貸款與金融貸款一起保留，則利率較低。
商業金融貸款不受若干個人針對住宅金融貸款的規定的約束。一些貸方在計算抵押貸款意願時使用“360/365”規則。使用此規則，利率基於日曆年的 360 次。但是，利息支付是基於一個日曆年內的 365 天。很簡單，你應該每年多花五天（閏年六天）的魅力。由於這個事實，您的實際利息支付高於銀行貸款文件中規定的利率，因為生產性利息費用更好。
提前還款罰金：在家庭個人貸款中，提前還款罰金通常是另一種選擇。如果你不想要它，你會付出更好的價格。大多數工業金融貸款都有提前還款罰款。預付罰款總額每年都會減至最少或遞減。以 5 年固定利率抵押貸款為例，第 1 年的預付罰金為 5%，且具有穩定性。它可以減少到 4%，之後分別為第 2 年、第 3 年、第 4 年和第 5 年的 3%、2%、1%。對於管道cây bàng đài 貸款 貸款，預付金額很大，因為您需要購買觀察費和等值的美國寶藏費之間的利息，以便從個人貸款中獲得剩餘時間段的完整銀行貸款餘額。這種預付罰款被稱為違約或收益例行維護。
貸款費用：在家庭抵押貸款中，如果您花費下一筆金額，貸方可能會為您提供“無積分，無費用”的替代方案。這些可能性在專業房屋貸款中是無法獲得的。您需要支付 ½ 到 1 點的金融貸款利率、評估費、環境評估報告費率和處理/承保費率。貸方 通常會向借款人發出一份意向書 (LOI)，無論它是否熱衷於借給您現金。意向書說明抵押金額、利息費用、抵押表現和成本。在藉款人為第 3 方研究（評估，第一階段，研究）支付約 5000 美元的抵押貸款申請服務費後，貸方開始承銷個人貸款。它利用其個人預先授權的 MAI（評估協會成員）評估員訂購自己的評估。
個人貸款分類：在興業銀行貸款品種繁多的情況下，大多數買家經常會遇到3大類商業貸款：
一。小型企業管理或 SBA 個人貸款。這是一項當局保證的貸款，適用於運營商佔用的質量。當您從創建的區域中佔據 51% 或更多（加油站或酒店被視為業主自住住宅）時，您可能會使用此系統。關鍵優勢是您可以藉入大約 90% 的訂購成本。
二。組合銀行貸款。這是一種經濟貸款形式，貸方使用自己的資金並保持其平衡表直到到期。貸方通常會更加靈活，因為這是他們的收入。一個例子是 East West Lender、US Lender 和一些存續保單公司是組合貸款人。這些貸方要求借款人在支付金融貸款時提供個人擔保。所以這些金融貸款是追索金融貸款。
三。管道銀行貸款或 CMBS（商業抵押支持證券）銀行貸款。在 2007 年經濟衰退之前，這是一種非常流行的工業個人貸款方式，其市場規模在 2007 年約為 2250 億美元。2009 年絕對下降到僅約 10 億美元，尤其是在發行近 1000 億美元時捲土重來。 2015年，大量不同規模、不同領域的個人金融貸款相互匯集，評級從AAA級（投資級）到B級（垃圾級），然後以債券的形式提供給全球以上的交易者。因此，實際上不可能提前償還抵押貸款，因為它已經是債券的一部分。它們是管道金融貸款的特徵：
率通常會降低。它通常比 5 年或 10 年美國國債利率高出 1.2% 左右，而投資組合銀行貸款的 5 年或 10 年美國國債利率則高出 1.85-3%。一些 CMBS 貸款只需要付款。由於金額減少，借款人只需要花費精力，LTV 通常約為 75%。較低的保費和較高的 LTV 將是管道銀行貸款的基本優勢。
管道貸方只考慮大額貸款，例如至少 200 萬美元。
貸方需要藉款人對單一資產實體進行多樣化，例如受限責任公司 (LLC)，以考慮對資產的所有權。這是為了保護房屋免受其他借款人的責任。
金融貸款是無追索權的，這意味著資產是抵押的一種抵押品，借款人不需要指示個人擔保。因此，這些金融貸款在投資公司、REIT（相信房地產金融承諾）、TIC（普遍租戶）公司中很受歡迎，這些公司利用許多投資者匯集的資源投資於專業房地產。
如果借款人後來希望在抵押貸款到期之前提供房屋，則新客戶應假定為個人貸款，因為賣方無法償還抵押貸款。這使得出售房屋更加持久，因為消費者應該考慮一個重要的金額來區分購置價值和個人貸款餘額。此外，貸方/金融貸款服務商可能會出於各種原因拒絕銀行貸款假設軟件，因為不會有任何強大的激勵措施促使其採取行動。個人貸款服務機構也可能對金融貸款承擔接受施加新的條件，例如將準備金數量提高數十萬美元。如果您是 1031-exchange 客戶，您可能想對購買帶有個人貸款假設的住宅感到兩次。如果貸方拒絕您的貸款假設申請，您很可能會發現自己不符合 1031 交易所的條件，並且必須為支付現金收益負責。這是管道貸款的隱性費用。
